La poignée de votre porte se casse, les canalisations de gaz doivent être réparées, la chaudière ne marche plus, etc. Qui doit prendre en charge ses réparations dans votre logement, selon vous ? Le propriétaire ou vous-même ?
D’après le baromètre annuel de la Confédération générale du logement, les travaux et réparations constituent la 4ᵉ source de litiges entre propriétaires et locataires. Rien qu’en 2020, la confédération a enregistré plus de 2500 plaintes de la part des deux parties. Si vous êtes tombé sur cet article, vous avez probablement envisagé de rejoindre la liste des plaignants.
Avant de décrocher votre téléphone, vous devez savoir qu’aussi bien le locataire que le propriétaire doivent prendre en charge des réparations immobilières. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit clairement les entretiens et réparations qui incombent au locataire. L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 liste les obligations du bailleur.
Le locataire est responsable du changement de joints de l’évier alors que le propriétaire devrait s’occuper du conduit d’alimentation d’eau ou du remplacement de la chaudière. Ce dernier doit réparer la toiture du logement et le locataire doit remplacer les volets et stores.
Quels dégâts doivent être réparés le locataire ?
Selon la loi, le locataire est responsable de l’entretien courant et de réparations locatives pendant toute la durée de son bail. Les parties intérieures et extérieures du logement ainsi que certains éléments d’équipements sont concernées.
Pour l’entrée du logement
Les charges pour les réparations concernant l’entrée se partagent avec le propriétaire.
Le locataire devra réparer ou remplacer les :
- Boutons et poignées de portes ;
- Gonds et mécanismes de fermeture des portes ainsi que des fenêtres ;
- Boulons, verrous et toutes petites pièces des serrures ;
- Clés abimées ou égarées ;
- Vitres détériorées ;
- Cordes, poulies et lames de stores ;
- Interrupteurs, prises électriques et téléphoniques.
En tant que locataire, vous êtes tenu de réparer et de changer certains éléments si vous êtes responsable de leur dégradation. C’est le cas notamment des volets.
Pour l’intérieur du logement
L’intérieur du logement comprend les plafonds, les murs, les cloisons, revêtements de sol ainsi que les pièces de menuiserie.
Les réparations que le locataire doit effectuer sont les :
- Interrupteurs, prises TV ;
- Douilles et ampoules ;
- Matériaux de revêtement ;
- Lames de parquet ;
- Tablettes et tasseaux des placards ;
- Pointes de menuiserie ;
- Vitres de fenêtres cassées ;
- Joints et mastics vétustes ;
- Détecteurs de fumée.
Pour les équipements de plomberie et sanitaires
Avec ces équipements, le locataire s’occupera du remplacement des joints et des colliers de canalisations d’eau ainsi que du changement périodique des tuyaux souples de raccordement.
La majeure partie des réparations de ces dégâts revient au propriétaire à part les :
- Flotteurs et clapets ;
- Joints cloches des chasses d’eau ;
- Joints des canalisations d’eau ;
- Presse-étoupe des robinets d’eau.
Ces dégâts peuvent entrainer des fuites d’eau et s’ils sont causés par un manquement de votre part, vous devrez prendre en charge les réparations.
La réparation des éléments liés au chauffage et à la robinetterie vous revient aussi tels que les :
- Sondes ;
- Pistons ;
- Membranes ;
- Boîtes à eau ;
- Bilames ;
- Clapets.
Toutes les petites réparations courantes doivent être prises en charge par le locataire. À noter que si ces dégâts sont causés par la vétusté des équipements, le propriétaire devra s’occuper des dommages.
Pour les logements meublés, vous devez réparer les :
- Miroirs ;
- Cheminées ;
- Frigo ;
- Machine à laver ;
- Sèche-linge ;
- Antenne ;
- Meubles scellés.
Quels dégâts doivent être réparés par le propriétaire ?
Le propriétaire d’un logement est tenu de prendre en charge toutes les réparations importantes et qui ne sont pas la faute du locataire.
Pour l’entrée du logement
En tant que propriétaire, vous devrez réparer les :
- Portes d’entrée ;
- Détecteurs de fumée ;
- Tableaux électriques.
Pour l’intérieur du logement
Les éléments à réparer par le propriétaire sont plus importants.
Ce sont, entre autres, les :
- Fenêtres ;
- Radiateurs ;
- Volets ;
- Chaudières.
Pour les équipements de plomberie et sanitaires
Parmi les équipements de plomberie à réparer par le propriétaire, on retient les :
- Colonnes d’eaux usées ;
- Conduits d’alimentation d’eau ;
- Ballons électriques ;
- Isolations ;
- Robinetteries.
Pour l’extérieur
La réparation des toitures, portes palières et canalisations revient au propriétaire. Le locataire, lui, se chargera de l’entretien des gouttières. Il pourra bricoler sur la porte de la cave et ramoner la cheminée.
Que faire lorsque le propriétaire n’effectue pas les réparations ?
Avant d’aller plus loin, vous devez savoir qu’un bailleur qui n’effectue pas les réparations nécessaires ne vous exempte pas du paiement du loyer. Vous devez continuer à payer votre bail même s’il manque à ses obligations.
La loi demande au locataire d’avertir le bailleur à l’apparition d’un dommage. Si ce dernier ne réagit pas, vous pouvez lui envoyer une mise en demeure pour l’obliger à faire les réparations.
Deux mois après la mise en demeure, vous pourrez saisir le greffe du tribunal ou la commission départementale de conciliation.
Le juge devra prendre la décision de contraindre le propriétaire à réparer les dégâts ou de vous autoriser à le faire.
Dans le dernier cas, le bailleur devra vous rembourser. Vous pouvez aussi bénéficier de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.
Les démarches à suivre par le propriétaire avant la réparation
Pour toute réparation sur le logement, le propriétaire est tenu d’informer le locataire en avance. Il doit lui remettre une lettre de notification précisant la nature des travaux à effectuer, le délai de réalisation ainsi que les pièces du logement auxquelles les artisans devront accéder.
Le locataire est libre d’accorder ou non, l’accès au logement pendant le week-end et les jours fériés. Si les réparations durent plus de 21 jours, il a droit à un dédommagement. Le bailleur devra accorder une baisse de loyer correspondant à la durée des travaux.
Si les réparations rendent le logement impraticable, le locataire peut demander la résiliation du bail auprès d’un juge.
Que faire si le locataire n’est pas responsable des dégâts ?
Certains dégâts qui surviennent dans un logement peuvent ne pas provenir du locataire ni de la vétusté des équipements. Une fuite d’eau dans le voisinage qui provoque des tâches d’humidité, abime le plafond ou décolle le papier peint peut entrainer de coûteuses réparations.
Pour les dégâts de plus de 1600 €, la réparation est régie par la convention Cide-Cop. La convention Cidre s’occupe des réparations de moins de 1600 €. D’après les dispositions de ces conventions, le locataire doit transmettre à son assurance habitation, un constat amiable signer avec le voisin.
Un professionnel émettra un devis des réparations à réaliser qui sera envoyer à l’assureur du voisin responsable des dégâts.
Si les dommages sont causés par un professionnel pendant la réalisation de travaux, les réparations seront prises en charge par l’assureur de ce dernier. De leur côté, le propriétaire et l’assureur devront informer leurs compagnies d’assurance respectives pour un suivi de l’indemnisation.
Quel est la solution pour éviter tout contentieux ?
La loi Alur de 2014 demande au propriétaire et au locataire de réaliser et de signer un document détaillant l’état des équipements et mobiliers du logement baillé.
Appelé “état des lieux d’entrée”, il contient la description de l’état : du sol, du plafond, des meubles, des murs et des installations.
À partir de ce document, chaque partie pourra déterminer les dégâts causés par la vétusté ou un mauvais usage du locataire. Cela permettra d’établir les responsabilités en matière de réparation.
La relation entre propriétaire et locataire peut être tendue en raison des réparations immobilières. Pour l’éviter, assurez-vous de dresser un état des lieux d’entrée. Le locataire doit savoir qu’il s’occupera des petits dégâts et ceux causés par ses soins.