Comment fonctionne le paiement d’un logement neuf en VEFA ?

par | Juil 22, 2022 | Immobilier

Acheter en Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA), c’est s’assurer d’acquérir un logement respectant les dernières normes en matière de performances énergétiques. Vous gardez le contrôle sur les plans et pouvez adapter la construction à vos goûts et besoins personnels.

Mieux, vous réalisez des économies. Les frais de notaire se situent entre 2 à 7 %, vous êtes exonéré de taxe foncière pendant 2 ans et la TVA reste réduite à 5,5 %. Concernant le paiement, il reste échelonné. Vous payez selon l’avancement de la construction.

Le vendeur effectue un appel de fonds à différentes étapes du chantier et ne reçoit le paiement que si vous remarquez que les travaux ont vraiment progressé. La loi a défini l’échelonnement du paiement d’un logement en VEFA qui ne devra pas dépasser 35 %, pendant la pose des fondations et 5 % à la remise des clés.

Les différentes étapes de l’acquisition d’un logement en VEFA

En VEFA, l’acquisition d’un logement se fait en 4 étapes.

Le contrat de réservation

Avec la VEFA, tout commence par la signature d’un contrat dit de réservation. Il s’agit d’un contrat préliminaire engageant le promoteur ou le maitre d’ouvrage à vous réserver le logement.

De votre côté, vous versez un paiement servant de dépôt de garantie, sauf si la vente ne sera pas conclue avant deux ans. Cela vous permet de lancer les démarches bancaires, en vue de l’obtention d’un prêt immobilier.

Ce contrat définit les modalités d’acquisition du logement neuf et comporte :

  • Une description du futur logement avec les détails ;
  • La nature et la qualité des matériaux à utiliser ;
  • Le prix prévisionnel de la vente ;
  • Les prêts bancaires que vous allez solliciter ;
  • Un délai d’exécution des travaux ;
  • La date pour la signature de l’acte de vente chez le notaire.

L’acte authentique de vente

Si votre banque vous accorde un prêt immobilier, vous pourrez passer à la prochaine étape, celle de la signature de l’acte de vente proprement dit. Vous recevez un acte de vente, un règlement de copropriété ainsi qu’un rendez-vous chez le notaire.

Cette date est fixée dans les 30 jours suivant l’envoi de l’acte. En le signant, vous devenez officiellement propriétaire, même si le logement n’est pas encore terminé.

Le contrat de vente contient :

  • La description détaillée du logement ;
  • Les modalités de paiement, de révision du prix ainsi que les pénalités prévues en cas de retard de paiement ;
  • Un délai de livraison ;
  • La garantie d’achèvement ou de remboursement.

Vous signez aussi le Règlement de Copropriété et l’État Descriptif de Division et effectuez un paiement pour le démarrage des travaux.

La personnalisation du logement

Une fois que vous devenez propriétaire, vous pourrez choisir à quoi va ressembler votre futur logement. En collaboration avec le maitre d’ouvrage, vous choisissez l’apparence de l’intérieur de votre nouveau bien. Vous effectuez des demandes de Travaux Modificatifs Acquéreurs, (TMA) à travers un devis pour présenter vos envies.

La mise hors d’eau et hors d’air

À cette étape, vous êtes invité à visiter votre chantier. La mise hors d’eau et hors d’air signifie que votre logement est étanche, les murs extérieurs sont achevés, les fenêtres ainsi que les portes sont posées. Cette étape et les autres consistant à visiter votre logement en VEFA ne sont pas obligatoires.

Les étapes pour payer son logement neuf en VEFA

Lorsque vous optez pour le paiement d’un logement neuf en VEFA, rien n’est négociable. Tout est encadré par la loi. Elle a établi un échelonnement du paiement correspondant à chaque étape de la construction du logement. Le promoteur émet des appels de fonds à ces différentes étapes et votre se charge de débloquer les fonds.

Les seuils établis par la loi sont les suivants, pas plus de :

  • 35 % du prix de vente à l’achèvement des fondations, constaté par un architecte ;
  • 70 % à la mise hors d’eau ;
  • 95 % à l’achèvement des travaux ;
  • 5 % à la remise des clés.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie sert à réserver le logement et engage aussi bien l’acquéreur que le promoteur.

Si la livraison du bien immobilier devra prendre plus de deux ans, vous êtes exempté du versement de ce paiement. Si elle est effective avant un an, vous devrez verser au maximum 5 % du prix prévisionnel de vente. Entre 1 et 2 ans pour la livraison, le dépôt descend à 2 % maximum du prix de vente.

Après le paiement de la garantie, vous pouvez toujours revenir sur votre décision. La loi vous laisse 10 jours pour renoncer à votre engagement, ouvrant la voie à un remboursement de ces fonds. Le promoteur dispose alors de 21 jours pour vous retourner le dépôt sans exiger de justificatifs de votre part.

Vous pouvez aussi prétendre à un remboursement pour ces cas :

  • L’emprunt est refusé par votre banque ;
  • Le projet immobilier est abandonné par le promoteur ;
  • Contrat de vente pas signé dans les 30 jours après le contrat de réservation ;
  • Prix de vente dépassant 5 % du prix de vente prévisionnel ou si le bien final vaut 10 % de moins que son prix ;
  • Un équipement prévu au contrat de réservation n’est pas installé.

La pose des fondations

Avant la pose des fondations, le maitre d’ouvrage peut procéder à la démolition et au terrassement de bâtiments existants sur le terrain. Pour ces travaux et pour la pose des fondations, vous recevez un appel de fonds correspondant à 30 % ou 35 % maximum du prix de vente prévisionnel et contenant les 2 ou 5 % de garantie.

Un architecte sera chargé de constater l’achèvement effectif des fondations. Ce paiement est effectué à la signature de l’acte authentique de vente.

La mise hors d’eau

Lorsque votre logement arrive au niveau “hors d’eau”, vous aurez déjà versé 70 % du prix prévisionnel.

L’appel de fonds sera effectué à plusieurs niveaux :

  • À la pose du plancher bas du rez-de-chaussée ;
  • Achèvement du plancher bas de différents étages ;
  • L’achèvement des murs extérieurs.

À chacune de ces phases, le maitre d’ouvrage vous demandera des paiements dont la proportion peut varier, mais n’excédant pas 35 %.

La fin des travaux

Pour arriver à la fin des travaux, le maitre d’ouvrage aura procédé à la mise hors d’air du bâtiment ainsi que la pose de tous les cloisonnements.

Cela veut dire que vous verrez sur votre futur logement :

  • Toutes les menuiseries extérieures ;
  • Les fenêtres et portes-fenêtres ;
  • Les cloisons intérieures.

À ces différentes étapes, votre banque débloquera près de 25 % du prix prévisionnel. Votre logement neuf en VEFA est payé à 95 %.

La remise des clés

À la livraison, tous les travaux sur votre logement sont achevés et vous êtes prêt à emménager. Il ne vous restera qu’à solder les 5 % restants du prix d’achat pour recevoir les clés des mains du maitre d’ouvrage.

Pour conclure l’effectivité de l’achat, vous devez établir un état des lieux contradictoires et un procès-verbal de livraison contenant vos éventuelles réserves ainsi que des modifications à apporter.

Si les réparations ne sont pas réalisées, le solde est consigné dans un compte spécial à la Caisse des dépôts ou chez le notaire. Après 13 mois, vous pouvez demander des dommages et intérêts auprès de la justice ou obtenir une diminution des prix.

Après la livraison, votre logement neuf en VEFA est protégé pendant 10 ans :

  • Contre les défauts ne provenant pas de l’usure normale du logement durant 1 an ;
  • En deux ans, pour la réparation des éléments comme les robinets, les radiateurs, volants roulants ;
  • Contre les dommages sur la structure du logement durant 10 ans.

Acquérir un logement neuf en VFA, c’est s’offrir un bien immobilier personnalisé avec toutes les garanties. Le paiement assuré par votre banque se fait en plusieurs étapes au fur et à mesure que les travaux avancent.