VEFA : guide complet sur l’échéancier de paiement

par | Juil 25, 2022 | Immobilier

L’échéancier de paiement VeFa est un moyen de financement qui est utilisé par les vendeurs professionnels. Il s’agit d’un crédit qui permet à ces commerçants de payer leurs fournisseurs avec un décalage de 30 jours ou plus.

En matière de VEFA, un échéancier de paiement en cas de vente d’actifs (notamment des immeubles) permet au vendeur et à l’acquéreur d’avoir un délai supplémentaire pour régler leurs dettes. Nous vous proposons ici un guide complet sur cette notion.

La procédure de paiement VEFA prévue par la loi

L’échéancier de paiement VEFA est une procédure qui a été mise en place par la loi. En France, la loi relative à la modernisation de l’économie (LME) a été promulguée par le gouvernement en 2009.

Elle est venue réglementer la vente et l’achat d’actifs (immeubles, véhicules) par les commerçants. Le VEFA permet aux commerçants de payer leurs fournisseurs avec un délai de paiement allant jusqu’à 90 jours. En revanche, ils doivent respecter un échéancier de paiement VEFA avec le vendeur.

Pour que l’échéancier de paiement VEFA soit approuvé par la justice, il faut que les commerçants respectent plusieurs conditions. Ainsi, ils doivent être en activité depuis au moins 5 ans, avoir un chiffre d’affaires annuel supérieur à 3 millions d’euros, et être titulaire du statut de commerçant.

Le commerçant a donc des obligations de paiement qui sont déterminées par l’échéancier de paiement VEFA.

Aussi, il doit payer le vendeur dans les 60 jours qui suivent l’achat du bien. Si le délai de paiement est inférieur à 60 jours, le commerçant ne peut pas bénéficier de cette procédure de paiement VEFA. S’il n’est pas en mesure de respecter ce délai, il doit alors être éligible à une autre procédure de paiement.

Le commerçant peut demander un délai de paiement de 45 jours à la Banque de France. Il faut également qu’il soit capable de justifier son retard. Si le commerçant est en infraction avec ce délai, il risque une amende allant jusqu’à 15 000 euros.

L’échéancier de paiement VEFA est un bon moyen pour les commerçants de régler leur dette dans un délai raisonnable. Il faut que le commerçant respecte le délai de paiement. De plus, si le commerçant s’acquitte de sa dette avec le VEFA en utilisant la procédure de paiement VEFA, il ne pourra pas recourir à cette procédure pour régler une autre dette.

Les détails de l’échéancier de paiement

Le calendrier des appels de fonds présenté lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire se présente comme suit :

Le commerçant doit s’acquitter de sa dette en cinq tranches. Le premier appel de fonds se fait au bout d’un mois. Le paiement est prévu le 15 du mois suivant. Les appels de fonds suivants se font à la même date, mais à la fin du 2ᵉ, 3ᵉ et 4ᵉ mois. Pour le cinquième appel de fonds, le commerçant a 45 jours pour s’acquitter de sa dette.

Les paiements sont présentés en pourcentage ainsi qu’il suit :

  • 35 % à la fin de la réalisation des fondations ;
  • 70 % pendant la mise hors d’eau, c’est-à-dire quand les murs, la toiture et la charpente sont construits ;
  • 95 % à la fin du chantier ;
  • les 5 % restants à la livraison.

Les différents types de VEFA

Classés en 2 catégories, les types de VEFA sont :

  • le VEFA transactionnel ;
  • le VEFA crédit-bail immobilier.

Les deux types de VEFA ont le même but et sont destinés à faciliter l’accès au logement aux personnes qui n’ont pas les moyens de leur financement.

Le VEFA transactionnel

Le VEFA transactionnel est une procédure qui vise à faciliter l’accession à la propriété des personnes qui disposent d’un projet immobilier.

Le VEFA crédit-bail immobilier

C’est un mode de financement qui permet au bénéficiaire de financer son projet immobilier avec une rémunération de l’opérateur. Le bénéficiaire utilise le logement pendant une période déterminée, et en reprend possession à la fin du bail.

Les avantages du VEFA

La VEFA offre plusieurs avantages par rapport à d’autres formes de financement. Il y a :

  • réduction du coût du crédit ;
  • la facilité d’obtention ;
  • simplicité de la procédure ;
  • sécurité de l’opération.

Le financement étant assuré par l’organisme financier, le bénéficiaire n’a plus besoin de s’inquiéter des problèmes liés au financement. L’avantage du VEFA est qu’il permet aux personnes qui en ont besoin d’accéder à la propriété sans avoir à se soucier de l’encaissement des loyers.

Ce que coûte un logement en VEFA

Le prix du bien est établi par le vendeur. La transaction s’effectue avec l’établissement financier. Pour un VEFA de trois ans, le prix de vente est généralement inférieur à celui du marché.

Le montant à payer est fixé selon les clauses d’un contrat. Il est conseillé de bien étudier son projet avant de signer un contrat. Il faut que le montant soit en adéquation avec la capacité de remboursement du bénéficiaire.

Le nombre de contrats variant d’un établissement financier à l’autre, il faut demander des informations précises avant de signer le contrat. Il est aussi recommandé de bien lire et comprendre ses clauses.

Le montant à payer peut être amorti sur une période plus ou moins longue. Il est souvent amorti sur 20 ans maximum. Ainsi, le montant à payer varie selon la durée du financement. Par exemple, pour un VEFA de 3 ans, le montant à payer par an est d’environ 16 000 euros.

FAQ

Quand l’acheteur sera-t-il propriétaire de son bien acquis en VEFA ?

Le bien reste la propriété du vendeur jusqu’à la fin du contrat. L’acheteur en devient propriétaire, en général, lors de la remise des clés, mais le jour de la signature du contrat peut être convenu.

Est-il possible de résilier le contrat ?

Oui, un délai de préavis est toujours prévu dans le contrat.

Quelles sont les garanties pour l’acquéreur ?

Les frais d’acquisition et les frais de notaire sont inclus dans le prix d’achat. De plus, Le vendeur est tenu de certains travaux, notamment en matière d’isolation, ce qui permet à l’acquéreur de se prémunir contre les risques liés à la dégradation des performances énergétiques du logement.

Qu’en est-il de la valorisation des performances énergétiques d’un bien en VEFA?

La valorisation des équipements énergétiques d’un bien en VEFA se fait en fonction du montant de la TVA récupérable, de la performance énergétique du bien, de l’âge du bien et du type de logement.

La TVA est-elle récupérable ?

Elle est inscrite dans le prix d’acquisition du bien qui doit être déduite du montant de la TVA payée par le vendeur. Elle peut être récupérée sur une période de 5 ans, dans la limite d’un plafond annuel de 600 euros de TVA. Le montant de la TVA récupérable s’élève à :

  • 10 % pour les logements neufs dont la performance énergétique est inférieure à la performance minimale de base ;
  • 15 % pour les logements neufs dont la performance énergétique est égale à la performance minimale de base ;
  • 20 % pour les logements neufs dont la performance énergétique est supérieure à la performance minimale de base ;
  • 25 % pour les logements anciens dont la performance énergétique est inférieure à la performance minimale de base ;
  • 35 % pour les logements anciens dont la performance énergétique est égale à la performance minimale de base.

En somme, il faut retenir que le VEFA est un excellent moyen pour devenir propriétaire en peu de temps, sans avoir à économiser sur des années.