L’immeuble de rapport est un meilleur produit d’investissement locatif. C’est un bien immobilier qui permet de générer un bon revenu passif. Il offre de meilleures rentabilités parmi les plus lucratifs du marché. Pour investir dans un immeuble de rapport, vous devez tenir compte de l’emplacement, du budget et du choix du régime fiscal.
Immeuble de rapport : de quoi s’agit-il ?
Encore appeler immeuble locatif, l’immeuble de rapport est un projet particulier lorsqu’il s’agit d’investissement immobilier. C’est un bâtiment qui comporte un certain nombre d’appartements spécialement conçu comme un placement par l’investisseur (propriétaire).
Ce dernier détient l’intégralité du bien immobilier. Il se positionne aussi en tant que bailleur et non-résident. Ses différents locataires lui verseront un loyer pour chaque logement et selon les délais établis sur le contrat de bail.
Le but d’une telle construction ou d’un tel investissement est de générer une grande rentabilité locative. Les loyers perçus servent généralement à payer toute une partie des frais d’impôts fonciers, d’entretien et des mensualités de crédit immobilier.
Dans le dernier cas, une fois que le crédit immobilier est totalement remboursé, le propriétaire peut profiter pleinement de tous les loyers encaissés. Cela lui permettra de s’acquitter des différentes charges courantes et surtout compléter ces revenus.
Comment investir dans un immeuble locatif ?
Que vous achetiez un immeuble entier ou un petit studio, le premier paramètre que vous devez prendre en compte est la localisation. Ce critère est important pour les immeubles puisque vous êtes à la recherche de plusieurs et non un locataire. Vous pouvez donc faire des investissements en rase campagne.
C’est des logements que beaucoup préfèrent non seulement à cause du coût élevé des bâtisses dans les grandes villes, mais aussi pour le bon vivre qu’il propose. À l’opposé des immeubles difficiles à trouver dans les grandes villes, elles sont faciles à retrouver.
Vous devez faire attention à l’emplacement de votre bien immobilier puisque le risque est réel de se retrouver avec un immeuble impossible à louer. Cela à cause de la faible demande locative ou l’impossibilité à vendre.
Lorsque vous voulez investir dans un milieu urbain, la rue, la ville et la demande locative sont des points très importants à considérer. Vous devez les analyser dès le début de votre projet.
Que faire pour décrocher un bon prêt immobilier pour un immeuble locatif ?
L’achat d’un bien immobilier locatif nécessite un investissement financier conséquent et parfois un prêt immobilier d’un montant très élevé.
C’est pourquoi il vous faut préparer un dossier béton pour rassurer votre banquier et surtout le convaincre de vous accompagner dans l’aventure. Afin de réussir à décrocher un financement, vous devez démontrer à votre banquier que votre projet est très rentable.
Pour le faire, il vous faudra connaitre précisément l’ensemble des :
- Histoires d’achat et surtout de gestion locative (bilans de SCI) ;
- Montants de taxe foncière ;
- Travaux réalisés et ceux qui sont à forcement prévoir ;
- Charges et frais locatifs ;
- Rendements nets et bruts de l’immeuble.
Est-ce possible d’investir dans l’immeuble locatif sans contribution personnelle ?
Investir dans l’immobilier de rapport sans aucun apport peut sembler impossible, mais cela est bien possible. L’idéale pour le faire est de préférer les immeubles déjà loués.
Cela permettra à votre banque d’avoir une idée claire et nette de la rentabilité de l’immeuble concerné. Ce n’est qu’à ce moment que vous pouvez obtenir plus facilement sa confiance et donc un financement pour votre projet.
Comment trouver un immeuble locatif ?
Contrairement aux recherches immobilières classiques, trouver un bon immeuble locatif demande beaucoup plus d’effort. Étant donné que c’est un marché de niche, les opportunités sont de plus en plus rares.
Vous devez absolument faire recours à un professionnel. Dès que vous avez la perle rare, soyez assez réactif. Lorsque vous voulez vous en charger vous-même, il faudra que vous ayez les bonnes astuces.
Où chercher le meilleur immeuble locatif ?
Pour vous trouver un immeuble locatif à acheter, vous pouvez :
- Visiter les différents sites internet des structures immobilières ;
- Demander à votre entourage ;
- Faire une demande auprès d’un notaire ;
- Solliciter un chasseur ou expert immobilier ;
- Consulter les petites annonces entre particuliers.
Quel est le meilleur choix entre un immeuble libre ou occupé ?
Il est beaucoup plus facile de financer l’achat d’un immeuble déjà habité par des locataires. La rentabilité est plutôt connue à ce niveau. Votre banque sera plus motivée à vous faire confiance. Cela à cause du risque de carence locative du début qui diminue considérablement.
Si votre budget ou votre situation vous permet de faire un emprunt sans difficulté, vous pouvez investir dans un immeuble vide. Ce qui vous donne le champ libre de faire différents travaux d’amélioration.
Vous allez pouvoir augmenter la valeur locative de votre bien et surtout fixer le loyer à votre guise. Pour éviter que certains de vos logements soient inoccupés, prenez le soin de faire estimer la valeur locative par des spécialistes.
Immeuble de rapport : quel est le meilleur choix du régime fiscal ?
À ce niveau, pour le choix de la fiscalité de votre immeuble de rapport lors de l’investissement, vous devez tenir compte de plusieurs paramètres.
Vous disposez de nombreux régimes de montage tels que :
- Statuts LMP (Loueur en Meublé Professionnel) avec une défiscalisation avantageuse ;
- Régimes fonciers classiques disposant d’une fiscalité lourde ;
- SCI ou Holding assujettie à IS (Impôt sur les Sociétés) souvent préféré par les investisseurs.
N’hésitez pas à solliciter un professionnel en fiscalité pour avoir de meilleurs montages.
Investir dans l’immobilier locatif : quels sont les avantages ?
Vous trouverez beaucoup d’avantages à acheter un immeuble locatif, plutôt que différents logements individuels se trouvant dans plusieurs lieux.
Comme atouts d’un tel investissement, vous profitez de :
Rentabilité très élevée
Investir dans un immeuble locatif vous offre la possibilité d’obtenir un prix au mètre carré plus bas. Étant donné que vous faites un achat en lot, vous bénéficiez d’une certaine manière d’un « prix de gros ». Vous économisez sur les frais de notaires et les impôts fonciers qui peuvent être dégressifs.
Vous pouvez économiser aussi sur les frais de courtages et de banque puisque vous n’aurez qu’un seul emprunt à réaliser. De même, vous aurez la facilité à négocier les prix lors des travaux à réaliser parce que la surface à rénover est plus importante. Notez également que l’immeuble de rapport offre une rentabilité locative brute qui peut atteindre les 7 à 15 % l’année.
Gain de temps non négligeable
Entre le fait de trouver le bien immobilier, la signature du contrat de vente, la négociation de votre prêt et la signature du fameux acte authentique, investir dans l’immobilier locatif peut s’avérer être un processus extrêmement chronophage.
En négociant plusieurs lots dans un même bloc, vous gagnez assez de temps chez le notaire comme à la banque. Aussi, vous accélérez considérablement la constitution de votre patrimoine.
Marché moins concurrentiel
L’autre atout qu’offre un immeuble locatif vendu en bloc est le pouvoir de négociation dont vous possédez en tant qu’acheteur. Du fait que le marché est étroit et connu des investisseurs, cela vous évite la concurrence avec la plupart des acheteurs. Principalement, il s’agit des particuliers en quête de résidences principales.
Stratégie locative sur mesure
Grâce à un investissement dans l’immobilier de rapport, vous avez la possibilité de diversifier les stratégies de location dans un seul immeuble. Vous pouvez louer une partie de votre immeuble en location meublée de courte durée et une autre partie en colocation.
L’immeuble de rapport permet de diversifier les stratégies de location au sein d’un seul bâtiment. Vous pouvez le transformer en locaux commerciaux très bien équipés pour optimiser votre fiscalité.
