Immeuble de rapport : définition, budget, achat et vente

par | Juil 22, 2022 | Immobilier

Pour les particuliers qui cherchent à obtenir des revenus supplémentaires, investir dans l’immobilier est une option très recommandée. Généralement, ceux qui se lancent dans l’immobilier ont un large panel de biens à acheter. Il peut s’agir d’une maison individuelle ou d’un appartement qui peut être acheté, puis mis en location ou revendu.

Mais dans ce secteur, il n’y a pas que les appartements, les maisons individuelles ou collectives qui peuvent être achetées. Il y a désormais l’immeuble de rapport qui gagne du terrain. Il s’agit d’un autre type de bien qui est apparue au 18ᵉ siècle. Son style architectural unique n’est pas le seul élément qui le distingue.

Un immeuble de rapport : qu’est-ce que c’est ?

Les investisseurs dans l’immobilier ne sont jamais des professionnels du domaine. Il est donc indispensable au préalable de bien présenter et définir ce bien dans lequel ils peuvent investir.

Petit retour dans l’histoire de l’immeuble de rapport

L’immeuble de rapport ne date pas d’hier. Son histoire remonte au 18ᵉ siècle. En France, c’était pendant la Restauration et l’époque haussmannienne que ces immeubles ont commencé à apparaitre. Au départ, ils servaient de logement aux congrégations religieuses.

Quelques années plus tard, face au déclin de la maison individuelle et à l’explosion de la démographie, l’immeuble de rapport prend le pas. Ce nouveau modèle de construction sera très vite suivi par un autre : la copropriété. Depuis cette époque, les logements collectifs ont continué à mériter leur place dans le secteur immobilier.

Définition de l’immeuble de rapport

Encore appelé immeuble à loyers, l’immeuble de rapport est un bâtiment acquis dans son intégralité (parties communes, caves, garages et parkings extérieurs, appartements…) par un seul propriétaire.

Historiquement, c’est un type de bien immobilier qui se reconnaît d’abord par une façade particulière. Elle présente un ensemble de logements répartis de façon standard sur plusieurs étages.

On l’appelle immeuble de rapport simplement parce qu’il est, par nature, destiné à rapporter à son propriétaire des loyers. On investit donc dans un immeuble de rapport essentiellement dans le but d’en prélever des bénéfices locatifs.

C’est alors un grand ensemble immobilier complet acquis par un propriétaire unique en vue de le mettre en location. C’est peut-être un bail d’habitation, professionnel ou commercial selon l’activité qui a cours dans la zone.

Les points forts de cet investissement immobilier

Contrairement à l’immeuble en copropriété, l’immeuble de rapport appartient à un seul propriétaire qui en tire l’essentiel des bénéfices. Il présente plusieurs atouts qui le distinguent des autres investissements immobiliers.

Parmi ces atouts, on peut citer :

  • La liberté de valorisation et de disposition de l’immeuble. Étant donné que le propriétaire est seul, il peut modifier, transformer l’immeuble à sa convenance pour améliorer sa valeur ;
  • Une liberté de gestion, car le propriétaire peut le gérer directement sans passer par un syndic ;
  • La réalisation des économies d’échelle dans la mesure où les dépenses sur l’immeuble, sont mutualisées ;
  • Une rente régulière et un fort pouvoir de négociation de l’acquéreur, puisque ce n’est pas un bien qui s’achète par n’importe quel investisseur.

Quel budget faut-il prévoir pour investir dans un immeuble de rapport ?

Pour investir dans un immeuble de rapport, deux options sont envisageables. L’achat qui est la voie classique et la construction.

Autant l’immeuble de rapport offre une forte rentabilité, autant, il nécessite d’importants investissements. L’investisseur doit faire preuve d’une solide capacité financière. La budgétisation de l’investissement dans l’immeuble de rapport reste liée à la zone dans laquelle il se trouve.

Si on est dans une ville ou bien une zone dans laquelle la demande en logements collectifs est faible, un immeuble de rapport peut s’acheter à partir de 200 000 euros.

Dans les grandes villes telles que Paris et les autres zones tendues du pays, il faudra budgétiser en moyenne 10 millions d’euros pour acquérir un immeuble de rapport. Quel qu’en soit le cas, il faudra analyser le marché, bien négocier le prix en fonction des éventuels travaux nécessaires.

Mais pour ceux qui ne trouvent pas un immeuble de rapport à rénover, ils peuvent bien décider d’en construire. Il n’est pas évident d’estimer le coût global de construction d’un tel bien. En fonction de sa taille, des matériaux, des commodités et du terrain, ce coût peut varier d’une zone à l’autre. Il est possible d’estimer la part de chaque étape des travaux sur le coût général.

Notez que :

  • Le gros-œuvre prendra environ 30 % du budget total ;
  • Le second œuvre constituera 30 % du budget ;
  • Les différents lots techniques (électricité, chauffage, ventilation, plomberie…) prendront également environ 30 % de votre budget ;
  • Les 10 % restants serviront certainement aux travaux de voirie, espaces verts et réseaux.

Si vous optez pour des matériaux plus durables, la facture globale du chantier de votre immeuble de rapport augmentera de 15 %. Dans tous les cas, il reste nécessaire de faire venir les différents techniciens pour avoir les devis. Les chiffres du Ministère en charge des logements permettent de vous fixer sur les coûts des constructions selon les surfaces.

Que faut-il savoir à propos de l’achat d’un immeuble de rapport ?

Après avoir évoqué quelques éléments sur le coût de l’achat d’un immeuble de rapport, focalisons-nous sur d’autres points.

Acheter soi-même ou se tourner vers un professionnel ?

Un investisseur qui souhaite acquérir un immeuble de rapport peut décider de le trouver lui-même. Dans ce cas, il faudra prospecter comme il le ferait pour tout immeuble classique par des agences immobilières, sites de vente entre particuliers ou forums spécialisés. Il faudra fouiller partout pour dénicher une perle rare.

Une fois l’immeuble trouvé, il faudra calculer sa rentabilité locative, son financement (coût du crédit, frais de comptabilité, taxes, réparations…). Pour trouver les meilleures offres, il est indispensable d’être vigilant et réactif aux alertes.

Puisqu’il n’est pas évident d’avoir tout le temps et les compétences pour chercher ce bien, recourir à un professionnel est nécessaire. On les appelle généralement des chasseurs immobiliers.

Leur rôle est de prospecter et de vous trouver l’immeuble de rapport le plus rentable. Il vous permet de gagner en temps contre une commission de 2 à 10 % du coût de l’opération.

Quels sont les critères pour l’achat d’un immeuble de rapport ?

Pour l’achat d’un immeuble de rapport, il existe plusieurs critères à considérer. Le premier, c’est évidemment l’emplacement, car le marché de ces immeubles est restreint. Plus la zone géographique propose une forte demande (secteurs universitaires, quartiers d’emplois actifs, présence des classes moyennes…), plus il sera possible d’avoir des locataires.

Les autres critères qu’il faudra scruter attentivement concernent notamment :

  • La présence d’espaces commerciaux dans l’immeuble de rapport, ce qui exigera de recourir aux services d’un spécialiste de ces locations ;
  • Le financement de l’opération relativement aux remboursements du prêt immobilier et la fixation des loyers ;
  • La division éventuelle en lots qui occasionne des frais supplémentaires et dont la gestion doit être optimale.

Quels sont les éléments à considérer pour la vente d’un immeuble de rapport ?

L’immeuble de rapport est acheté par un investisseur pour bénéficier des rentes régulières. Il n’est pas exclu que l’immeuble nouvellement acquis subisse des travaux en vue de sa revente. C’est une véritable opération de plus-value dans la mesure où ce type de bien se vend à prix d’or.

Généralement, l’investisseur qui revalorise son immeuble à rapport le vend à des entreprises privées (établissements bancaires spécialisés dans les investissements, SCPI, agences immobilières…) qui ont une forte capacité financière.